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03 juin 2018

Commentaires

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Merci JP pour toutes les infos données ci-dessous :)

Réponse : "un même règlement de copropriété ne pouvait autoriser l’exercice de professions libérales et interdire la location meublée de courte durée, en retenant que les inconvénients causés par ces activités étaient similaires.

Les juges raisonnent; également, à contrario.

A contrario en l'absence d'exercice de professions libérales dans une copropriété, l'interdiction des locations saisonnières sera validée par le tribunal.

CQFD

Une clause de RCP interdisant les locations saisonnières, si celles-ci sont l'objet d'une résidence principale dans le respect des 120 nuitées autorisées par an, est réputée non écrite : l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble". La location saisonnière ne peut en aucun cas être considérée comme portant ce type d'atteintes. C'est ainsi que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 8 juin 2011, a jugé qu’en application des articles de la loi du 10 juillet 1965, un même règlement de copropriété ne pouvait autoriser l’exercice de professions libérales et interdire la location meublée de courte durée, en retenant que les inconvénients causés par ces activités étaient similaires. La clause prohibant la location meublée de courte durée a, en conséquence, été jugée non écrite.

Adrien : "Pour interdire la location saisonnière dans un RCP, il faut l'unanimité, alors bon courage à vous !"

Adrien, semble avoir relu ses classiques et il ne semble plus être dans le déni lui qui criait à qui voulait l'entendre que la location saisonnière permise pour 4 mois ne pouvait être interdite par un règlement de copropriété.

Il admet, enfin, que l'interdiction de la location saisonnière est permise dans un RCP, mais certes, pour le MOMENT, l'AG doit voter à l'unanimité. Mais l'idée fait son chemin de passer de l'unanimité (Article 26) à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25).

Et puis, chers (ères) adhérents( es) si vous n’avez pas l’unanimité, l’interdiction votée en AG puis publiée sera applicable tant que le propriétaire n’aura pas contesté la décision. Bon courage aussi pour les délais et frais de procédure pour le propriétaire contestataire. Alors n’hésitez pas à modifier vos règlements de copropriété.

Réponse à toi : Si le rappel de l’article L. 631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation est nécessaire, cet article évite de demander une autorisation préalable aux service de la Mairie de Paris car l’appartement n’est pas loué plus de quatre mois. C’est le système de la dérogation. (Administrative) Pour autant, cette dérogation est permise que si le règlement de copropriété ne l’interdit pas.
Une loi s’interprète au regard du Règlement de copropriété. (Destination de l’immeuble -Relisez mon dernier message)

Aussi, notre copropriété, en 2015 puis en 2016 a modifié,en fonction de l'évolution des décisions judiciaires, à l’unanimité des copropriétaires :

- l’article « LOCATION «

« Les propriétaires pourront louer leurs lots comme bon leur semblera sous réserves des dispositions contenues dans l’article 14 du présent règlement et étant précisé que les location meublées ou non meublées de manière répétée saisonnières pour de courtes durées ou inférieures à Un an à une clientèle de passage qui n’y élit pas son domicile sont interdites. »

-L’article « Destination de l’immeuble »

Tous les lots seront utilisés à l’usage d’habitation bourgeoise exclusive et ce au regard :
-Des conditions en vue desquelles les résidents de l’immeuble ont acquis leurs lots d’habitation ;
-De la définition de l’affectation des lots selon l’état descriptif initial de division de l’immeuble inclus dans le règlement de copropriété déterminant la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance. ;
-De la prédominance de l’immeuble impliquant un usage exclusivement d’habitation comme précisé dans le présent règlement de copropriété.,
-De la situation géographique de l’immeuble situé dans un secteur calme et dans une zone de protection d’ordre historique ou archéologique (Quartier sauvegardé du Marais.)

- L’Article « REUNION ET DIVISION DES LOTS » Extrait

(….) Si un propriétaire souhaite procéder à la division ou subdivision d’un lot en cas de location et d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, il devra au préalable avertir par écrit le Syndic et soumettre le projet au vote de l'assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires.

L’exception a pour finalité, eu égard aux conséquences, de conserver le standing de l'immeuble et le cadre de vie des occupants qui se trouverait compromis en cas d'augmentation du nombre de résidents suite à la réduction de la surface des appartements et à des nuisances supplémentaires qui en résulteraient par l’augmentation du nombre de lots lors de location ou d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot. Également, elle a pour finalité la sauvegarde de la destination de l'immeuble comme rappelé dans le Règlement de la Copropriété aux articles 1, 2, 3 et 4. ( ….)

Bref, ce n’est pas compliqué.

PS merci à Adrien de répondre aux questions posées sur la location saisonnière pour rassurer les adhérents.

A Adrien, merci de vous préoccuper de moi, mais nous avons il y a déjà deux ans changé le RCP concernant la location saisonnière dans notre immeuble. Bon courage à vous

Pour interdire la location saisonnière dans un RCP, il faut l'unanimité, alors bon courage à vous !

Réponse à toi : vous êtes dans le déni total. Reprenez l'arrêt et lisez le de bout en bout et vous verrez que désormais chaque copropriété dont l'immeuble a une destination bourgeoise peut décider d'interdire la location de courte durée dans son règlement de copropriété.

Petite anecdote : Vinci est en train de réaliser un programme neuf intitulé "Hors du temps", Paris 15ème, désireux de voir le projet, je me suis rendu sur place, rue de Vaugirard et aux détours de la conversation, sur une question concernant la location type AirBnB, je me suis entendu dire qu'il ne fallait pas s'inquiéter pour cela. Pourquoi donc, à votre avis ? Dans le règlement de copropriété, ils l'ont purement et simplement interdite :)

Rappelons que l’article L. 631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation précise en son dernier alinéa que « Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
En d'autres termes, si l'appartement en question constitue une résidence principale (article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 selon lequel « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation »), aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est nécessaire, dès lors que l’appartement n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année.Ainsi, la location saisonnière d'un appartement constituant la résidence principale d'un copropriétaire n'est pas considérée comme une activité commerciale et son usage d'habitation ne pourra être contesté : )

Réponse à "toi"
La location de très courte durée est impossible dans un immeuble résidentiel.

Tikeum75 a raison « vous n'avez pas lu l'arrêt, soit vous l'interprétez, de manière plus que réductrice, pour aller dans le sens qui vous plait. Heureusement, la réalité de cet arrêté est tout autre. »

Et d’ajouter que tant que vous n’aurez pas un arrêt sous les yeux interdisant la location saisonnière pour une durée de 4 mois après analyse du Règlement de Copropriété et de la destination de l’immeuble voulue par les copropriétaires, il n’y aura donc rien de nouveau sous le soleil et on se référera au destin ou aux « aléas de la vie en copropriété » ou encore à la fatalité et de tenter d’user de diplomatie avec « l'ensemble des résidents, propriétaires, locataires ou de passage. ». Ca fait tout de même beaucoup de monde à amadouer. C’est un travail à temps plein.

Et ne me dites pas que la loi c’est la loi et d’évacuer le règlement de copropriété qui est le pain quotidien des magistrats qui se penchent sur la question de la location de courtes durées. A défaut, ils ne seraient que des machines à enregistrer les dispositions législatives. Bref, il faut savoir lire entre les lignes.

Résidence principale ou non, durée de 4 mois ou tout le long de l’année, l’analyse de la Cour de Cassation est celui du Règlement de Copropriété et de la destination de l’immeuble voulu par les copropriétaires.

Tout le mérité mérite de cet arrêt est de rappeler un principe de base « Qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité,………que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. «

Si vous relisez cet arrêt, en défense, il est dit :

- « Monsieur Patrick X... et la société X... J... demandent à la cour de déclarer illicite l’interdiction prévue par l’article 19 du règlement de copropriété concernant la transformation des appartements en chambres meublées pour les louer à des personnes différentes et en conséquence de la réputer non écrite ou, subsidiairement, en prononcer son inapplicabilité à l’espèce ;

Et aux magistrats de rétorquer « qu’il résulte des articles 9, 11 et 19 du règlement de copropriété que l’immeuble est principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégie son caractère résidentiel ; »

Bref, on en revient toujours au règlement de copropriété quelle que soit la durée de la location, d’une part, et au regard de la « facture » de votre immeuble, d’autre part.

Sur le plan de la copropriété, en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la liberté des copropriétaires quant à l’utilisation de leurs lots privatifs, notamment au regard d’un changement d’affectation, ne peut être restreinte qu’en considération de la destination de l’immeuble et des clauses spécifiques du règlement de copropriété, justifiées par cette destination et des droits des autres copropriétaires.

La validité ou l’illicéité des clauses d’un règlement de copropriété interdisant ou limitant le droit de louer est appréciée par le juge au regard de la destination de l’immeuble et, d’une façon générale dans le cadre d’une destination d’habitation bourgeoise et des caractéristiques de l’immeuble.

Le juge apprécie toujours la compatibilité de l’usage des parties privatives avec la destination de l‘immeuble au cas par cas, en interprétant l’ensemble des dispositions du règlement et en tenant compte des circonstances d’espèce (caractéristiques et situation de l’immeuble, modalités de l’usage).
Par conséquent, il convient d’examiner précisément la situation de l’immeuble en copropriété au regard, notamment, de sa destination particulière.

C’est essentiellement le contrat porté par le règlement de copropriété qui tiendra lieu de loi. Pour autant que la location meublée à la journée, à la semaine ou au mois respecte la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, un principe de liberté s’appliquera. A l’inverse, comme souvent en copropriété, si la location envisagée selon ce mode présente un risque par rapport au respect la destination de l’immeuble et de l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, le régime de la loi du 10 juillet 1965 imposera la rigidité protectrice du règlement de copropriété.

Aussi, comme le précise le titre de l’article de » Vivre le Marais » La Cour de Cassation confirme aux copropriétés leur droit de contrôle sur les locations saisonnières ». Dont Acte.

Tikeum, vous avez tout faux : il s'agit de propriétaires investisseurs qui ont divisé quatre appartements en différents lots pour offrir un hébergement saisonnier avec "prestations de service" comparable à celles d'un hotel et dont il ne s'agit pas de la résidence principale. Dans ce cas, l'activité est commerciale, exercée toute l'année, est nécessite un changement de destination. C'est bien connu et donc rien de nouveau sous le soleil. C'est tant mieux d'ailleurs, ce type d'investissement purement mercantile doit être découragé. Certaines copropriétés ne s'en offusquent pas, d'autres si : ce sont les aléas de la vie en copropriété.

Je vous laisse prendre connaissance de :

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1713130/la-location-de-tres-courte-duree-est-impossible-dans-un-immeuble-residentiel

Adrien, rien de nouveau sous le soleil ? Je ne crois pas. Soit vous n'avez pas lu l'arrêté, soit vous l'interprétez, de manière plus que réductrice, pour aller dans le sens qui vous plait. Heureusement, la réalité de cet arrêté est tout autre.

La Cour de Cassation réitère dans l’arrêt du 8 mars 2018 le cadre légal applicable. L’affectation d’un lot à usage d’habitation, professionnel ou commercial, s’apprécie au regard de la destination de l’immeuble stipulée par le règlement de copropriété dit la Cour de Cassation :

« Qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité,………que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »

C’est le cœur de l’Arrêt, peut importe que le lot soit divisé, réuni ou loué pour 4 mois ou à l’année, la destination de l’immeuble, telle que définie par le règlement de copropriété, doit être respectée, non seulement par les copropriétaires, mais également par leurs locataires (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).

Le règlement de copropriété est donc un contrat entre les copropriétaires, contrat qui selon l'article 1103 du code civil vaut loi entre les parties contractantes.

Qu’il s’agisse de DIVISER un lot ou de le LOUER sur une courte période, un règlement de copropriété peut donc valablement contenir des restrictions au droit de louer un logement meublé, si celles-ci sont justifiées par la notion de destination de l’immeuble, c’est-à-dire, l’usage auquel l’immeuble est réservé.

Les critères de standing, environnement, voisinage, confort, sécurité ont pu jouer dans la décision de devenir copropriétaire dans l'immeuble, et le règlement de copropriété fixe donc des règles, des interdictions, des limites aux droits des copropriétaires pour préserver les conditions de jouissance.

Si il existe une dérogation pour les locations de coutres durées de 4 mois et d’éviter le changement de destination du lot par une procédure administrative, pour autant cette dérogation de 4 mois n’est possible uniquement que si le Règlement de copropriété le permet au regard de la destination de l’immeuble.

Si le logement est votre résidence principale avant de le louer en tant que meublé de tourisme, assurez-vous que le règlement de copropriété le permet.


Cher Jérôme,
J'ai aussi rencontré des difficultés avec une colocation d'étudiants dans notre immeuble qui organisent des fêtes tous les vendredi et samedi soir. L'été, ils ouvrent les fenêtres et cela résonne fort dans la cour. Récemment, l'un de mes locataires saisonniers s'en est plaint auprès de moi (on s'imagine toujours que ce sont les touristes qui font du bruit...) Malheureusement, ce sont les aléas de la vie en copropriété : le mieux est d'en parler directement aux personnes concernées. Dans mon cas, certes les fêtes continuent mais les fenêtres sont fermées...
La même diplomatie doit concerner l'ensemble des résidents, propriétaires, locataires ou de passage.

"Faut-il interdire les locations aux jeunes pour éviter les désagréments qu'ils causent bien souvent?"

Non MAIS, il faut les encadrer et leur remettre le réglemente intérieur de l'immeuble et un extrait du règlement de copropriété rappelant les interdictions de nuisances sonores et le respect des parties communes+ l'interdiction de fumer dans les parties communes.

Soit vous êtes propriétaire et vous saisissez le président du conseil syndical de ces problèmes et/ou le syndic de l'immeuble.Soit vous êtes locataires et vous demandez à ce dernier de faire cesser le tapage nocturne qui ne vous permet pas de jouir paisiblement du bien loué.

JP 75003

Dans mon immeuble, il y a de jeunes locataires, jeunes professionnels d'une trentaine d'années, dont le comportement est bien plus problématique que celui des locataires Airbnb: fête tous les jeudis et samedis soirs, poubelles dans la cage d'escalier, odeurs de cigarettes, papiers par terre...
Beaucoup de jeunes sont incompatibles avec l'occupation tranquille d'un immeuble.
Faut-il interdire les locations aux jeunes pour éviter les désagréments qu'ils causent bien souvent?


« Rien de nouveau sous le soleil, » selon Adrien.

La formule est connue et rend heureux les propriétaires bailleurs de logements pour des locations saisonnières pendant 4 mois.

Adrien est aussi sécurisant en voulant « Immédiatement rassurer les copropriétaires..." qui se limiteraient à la "version tronquée" de l'article. Ouf, cet arrêt ne me concerne pas, je peux continuer à louer à la nuitée.

Mais Adrien, avez vous entendu les adhérents qui sont préoccupés par ce type de location ?

- Comment faites vous pour gérer vos locations touristiques sans causer de problème de voisinage ?
- Mettez vous à leur disposition un livret d’accueil sur leurs droits et obligations dans une copropriété ?
- Gérez vous directement ces locations ou passez vous par une agence immobilière?
- Choisissez vous uniquement des seniors ou des jeunes actifs ? Quels sont vos critères de sélection?
- Pendant les 4 mois de location vous intégrez votre résidence secondaire ou vous partez à l’étranger ? Avez vous des points de chute à nous communiquer ?

Pourriez vous renseigner, fort de votre expérience, les adhérents intéressés par ces locations et apaiser les craintes de ceux qui y sont opposés ?

En vous remerciant pour votre retour sur cette problématique.

JP 75003

Tout dépend du règlement de copropriété. S'il autorise "tous commerces" comme souvent dans les immeubles avec un commerce en rez-de-chaussée, on ne peut pas refuser les locations saisonnières. En revanche, s'il est purement résidentiel on peut.

Merci Vivre le Marais
Le droit est question de textes et d'interprétation par les instances concernées à la faveur de situations particulières
On a bien compris qu on était dans un cas extrême mais c'est rassurant de savoir que lorsqu'il y a gêne systématique liée au bruit, eu dérangement et à la mise en cause du caractère résidentiel de l'immeuble, on peut obtenir gain de cause par voie de justice
Il y a des immeubles du marais avec plusieurs mini-studios sur cour au rez-de chaussée, la location à des touristes
indélicats qui organisent des fêtes nocturnes avec leurs amis en utilisant l'espace de la cour commune peut donner lieu à une pression pour le retour au calme ...
Je ne rentre pas dans les détails mais cela peut atteindre des débordements d'une proportion inimaginable ...

Boris, il s'agit moins de travaux (en l'occurrence la pose de sanybroyeurs) que de la division de lots à visée commerciale.

Adrien, vous voulez donc dire que si un propriétaire décide de proposer de la location saisonnière *SANS TRAVAUX PREALABLES*, la co-propriété ne peut pas s'y opposer, contrairement à ce que laisse penser l'article ? C'est ce que je comprends de votre message, mais alors, tout le monde n'est pas d'accord. :) Merci.

Rien de nouveau sous le soleil !
Il faut immédiatement rassurer les copropriétaires qui n'auraient pas la patience de lire l'arrêt en question et qui croirait de bonne foi le résumé qu'on leur présente ici : l'affaire citée n'a rien à voir avec la location saisonnière d'une simple résidence principale prévue par la loi à hauteur de 120 jours par an.
L'arrêt concerne la division de lots (touchant 4 appartements) d'un immeuble résidentiel pour de la location de courte période, le propriétaire ayant effectué d'importants travaux d'installation de sanybroyeurs et procédé à la division de lots dans l'objectif d'aménager autant "d'hotels studios meublés" avec prestation de service.

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