Locations saisonnières : les copropriétés réagissent !

Cette plaque apparait désormais dans les résidences. Elle prévient les touristes qu'ils peuvent être dans l'illégalité (Photo VlM)

 

Tandis que la Mairie de Paris et son Adjoint au logement Ian Brossat font feu de tout bois pour contenir la pratique souvent illégale de la location meublée saisonnière, les copropriétés  s'organisent de leur côté pour que la qualité de vie des résidents n'ait pas à souffrir du développement anarchique de cette forme d'accueil des touristes dans leur ville.

Rappelons que le dossier doit être vu sous plusieurs angles. A la base, le règlement de copropriété. Pour que la location saisonnière puisse être proposée, il faut que ce règlement autorise la présence de logements sous statut "commercial" (par opposition à "habitation") car la location meublée saisonnière est une activité de nature commerciale. A Paris, cependant, un habitant RÉSIDENT peut mettre son propre logement à disposition de locataires payants dans la limite de quatre mois par an d’hébergement cumulé, sans en changer le statut.

En matière d'urbanisme et de politique logement des municipalités (Paris en ce qui nous concerne), les propriétaires NON RÉSIDENTS ne peuvent louer en meublé qu'avec des baux de durée supérieure à un an (six mois pour un étudiant). S'il entendent pratiquer la location coute durée, le logement doit bénéficier du statut "commercial". Si ce n'est pas le cas, le propriétaire doit déposer devant la mairie une demande de changement de destination. Elle est accordée sous certaines conditions, plutôt contraignantes.

En cas d'infraction constatée par l'autorité publique, l'amende peut atteindre 25.000 € ! Attention, on y échappera de moins en moins car chez nous la Mairie de Paris déploie ses limiers et active sa communication (dernière en date BFM/TV le 23 janvier).

Ce logement de 40 m² sera loué 1.000 € par semaine au moment de l'Euro de football

Reste la question fiscale. Les revenus de la location saisonnière sont évidemment imposables, même si les abattements consentis restent très favorables (ils sont passés de 72 à 50 %). Le mode de commercialisation à travers Internet peut donner le sentiment qu'on échappe à l'impôt. L'impression est trompeuse : les sites qui proposent les logements offrent aussi une grande visibilité aux agents du fisc.... Mieux vaut là aussi être en règle.

L'enjeu du combat pour l'Hôtel de Ville est de conserver pour Paris ses habitants traditionnels en évitant que la ville devienne majoritairement peuplée de touristes, et de lui éviter les nuisances qui découlent inévitablement d'une hyper densité du tissu urbain.

Le dossier nous inspire de surcroît une réflexion de nature politique. Pour avoir trop voulu favoriser les locataires au détriment des propriétaires, les gouvernants, depuis Paul Quilès en 1983 jusqu'à la loi ALUR de Cécile Duflot, ont détruit l'attractivité financière de la location traditionnelle et installé une grande méfiance dans les rapports entre bailleurs et candidats au logement.

Il n'est pas surprenant dans ces conditions que les investisseurs se tournent vers des pratiques qui garantissent mieux la disponibilité de leurs biens immobiliers, l'absence de risque de non-paiement des loyers et accessoirement une rentabilité que des années de contraintes sur les bailleurs ont fini par sérieusement écorner. Sans pour autant entrainer la baisse du foncier car, dans une ville attractive comme Paris, des étrangers fortunés suppléent la rareté des acheteurs français et se transforment à leur tour en loueurs en meublés touristiques....

Gérard Simonet

 

Comments

[Rédigé par : Clotilde]

Bonjour à tous ! Je suis journaliste et je travaille sur un documentaire TV portant sur la vie dans les zones touristiques. Je recherche pour cela des personnes vivant dans un immeuble où il y a beaucoup d’appartements mis en location saisonnière touristique de type Airbnb. Comment se passe la cohabitation entre touristes et habitants de l’immeuble ? Est-ce une chance où cela apporte t-il des nuisances ? Contactez moi au 0156265824 ou via ce profil: https://www.facebook.com/profile.php?id=100015475153304 je me ferai un plaisir de vous répondre. Merci !

[Rédigé par : Vivre le Marais !]

Adrien a raison et tort à la fois. Une copropriété ne peut pas interdire ce qui est "de droit" mais elle est en droit de dire où est "le droit" et de s'en revendiquer.

[Rédigé par : Adrien]

@APB : Il n'est pas interdit d'argumenter. Mon commentaire par ailleurs n'est pas une question d'opinion ou d'humeur mais un simple rappel du droit de la copropriété. C'est factuel.

[Rédigé par : APB]

Marie O. Et Adrien, vous avez tous les deux faux mais visiblement cela vous arrange de croire l'inverse.

[Rédigé par : MMHT]

Le Marais 23h30, dans une rue ou toutes les habitations sont classées monument historique ou bâtiment d intérêt ( classe B du psmvm).
On entend soudain tambouriner à la porte d un studio de 13 m2, boxe a chevaux de la future Mme de Maintenon,
Tambouriner de l intérieur ...
Quelqu un qui semble être en grand danger
Juste a côté, notre voisin et ami d un grand Age, rescapé des camps de la mort, un enfant d Izieu,
terrorise, appelle la police
Qq minutes plus tard, une escouade d une dizaine
De policiers super équipes ( c était il y a 5 ans) pas pendant l état d urgence
Avec armes automatiques et gilets pare balle investit la cour ds la noble maison du 17eme siècle
Maintenant le furieux ne Peut pas sortir
Négociation bien que le français ne soit pas compris
Il n y a pas de fenêtre à ce logement loué 150 euros la nuitée
L intéresse est s son tour terrorise et ne comprend pas
Il ne peut pas sortir car il a été enfermé par son Jules qui est allé faire la tournée des bars et back roms des bars garnis voisins
Toute la maison réveillée enfants compris
La police en arme et tenue de combat ds la nuit
Heureusement avec la mention police sur ses combinaisons mais qui sait ?
Voilà un des 1001 exemples des charmes vénéneux de la location meublée à la nuit plutôt qu à la journée ou la saison même
La cour classée n en croit pas ses pavés d être à ce point déclassé
Il n y a pas que le droit fiscal ou immobilier mais l incivilité lie a une pratique dégénéré des relations sociales : on paye , on fait ce qu on veut, on fait du bruit, on séquestre, on se set du lieu comme une base d équipées sexuelles nocturnes
Pauvre demeure qui habita une lettrée auteure de la coquette vengée
Cas extrême mais pollution réelle issue de la logique des Luna Parcs et des pierrots ou charlots de la nuit.
Déranger les gardiens de notre sécurité pour des rixes d amants éconduits
Voilà Merci la location qui m a transformé en maison de passe
À cause d un malotru extérieur à l immeuble qui a versé une fortune pour ce box aménagé et qui veut rentrer ds son fric par tous les moyens
Paris by night, si chic !
Passe ton chemin, celui qui ne respecte rien

[Rédigé par : Louis]

Il est clair que la Mairie de Paris doit mettre plus de moyens en place pour vérifier toutes ces locations saisonnières. D'évidence, toutes ces personnes avec des valises "à roulettes" ne sont pas toutes des voyageurs d'affaires! Etonnant que la Mairie, qui dit que son budget devient insuffisant, ne révolutionne pas son système d'imposition, ne demande pas à ce que ce système soit revu au plan national, car hors les locations, celles-ci générent de multiples activités professionnelles supplémentaires ( nettoyage de ces meublés, changement du linge de literie, de salle de bains, etc... soit par l'intermédiaire de sociétés avec revenus déclarés (, soit par des particuliers qui y auront vu de juteuses opérations(fiscalisées ou non). Tout çà au détriment de l'habitant à qui on demande de payer régulièrement ses impôts annuels(foncier + habitation). Il y a là matière à une révision complète du regard que le fisc devrait porter sur ce système qui s'est mis en place récemment, surtout dans les zones touristiques, surtout dans le Marais. Ce qu'on veut c'est le respect de la qualité de vie, la vocation admirable de Vivre le Marais.

[Rédigé par : Vivre le Marais !]

Réponse à Nathalie :
Par construction, la rentabilité est la marge nette rapportée à la valeur du bien. Le fait que les loyers progressent ne veut pas dire que la rentabilité augmente si la valeur d'acquisition progresse plus vite. Actuellement, les investisseurs se désengagent de l'immobilier locatif parce que le rendement, compte tenu des nombreux aléas notamment les impayés et les dégradations, n'est pas meilleur que l'assurance-vie support en Euro. En revanche la location saisonnière en intéresse plus d'un et si le mouvement n'est pas contrôlé il n'y aura plus que ce genre d'offre locative d'ici peu.

[Rédigé par : Marie O.]

Adrien a raison. Donner aux copropriétés la possibilité d'interdire la location saisonnière était une proposition-phare d'une première mouture de la loi ALUR qui a été retoquée par le conseil constitutionnel car en contradiction avec X règles de droit. Un syndic de copropriété peut simplement faire un rappel à la loi, et les occupants de l'immeuble, locataires ou propriétaires, faire un signalement à leur mairie d'arrondissement qui, en principe, doit transmettre aux services compétents.

[Rédigé par : MERLIN]

Ce n'est pas Paul QUILES qui serait à l'origine (en 1983) de la première loi sur les rapports entre bailleurs et locataires, mais Roger Quilliot (loi du 22 juin 1982), ministre de l'Urbanisme et du Logement dans le gouvernement Mauroy.
En fait, les lois de limitation ou de blocage des loyers (voire de diminution dans les années 1930) remontent au début de la guerre de 1914-1918. Le gouvernement Viviani a voulu empêcher que les familles de soldats soient victimes de l'augmentation des loyers, liée à l'inflation naissante (les prix étaient restés remarquablement stables depuis un siècle), elle-même liée à la création de monnaie pour payer le coût de la guerre. Ces mesures, prolongées jusqu'à la loi du 15 septembre 1948, loin d'avoir l'effet social souhaité, ont entraîné un arrêt presque complet de la construction locative (qui n'était plus rentable) et de l'entretien des immeubles, d'où des difficultés supplémentaires pour les candidats à la location. C'est un excellent exemple de ce qu'on appelle un "effet pervers". Mais la leçon n'a pas été comprise, puisqu'on a répété ces erreurs de 1982 à 2014 (loi Duflot, dite ALUR).
Pierre MERLIN
PS. Au passage, soulignons que la loi du 15 septembre 1948 (dite loi 48)avait pour objet premier de rendre la liberté aux loyers des logements achevés à partir de 1949 (pour relancer la construction locative) et pour second objectif (article 3 de la loi)de rationaliser (selon la "surface corrigée") les loyers des logements plus anciens en les rapprochant peu à peu de ceux des logements neufs à loyer libre. Le premier objectif a été atteint, pas le second car les gouvernements successifs n'ont pas procédé à des augmentations, nécessairement impopulaires, des loyers dits "de la loi de 1948".
P. M.

[Rédigé par : Nathalie]

Si je partage votre analyse sur les risques que font courir la multiplication des locations saisonnières dans les quartiers centraux, je ne partage pas votre commentaire erroné sur "une rentabilité que des années de contrainte sur les loyers ont fini par sérieusement écorner".

Je vous renvoie aux statistiques publiées régulièrement par l'Observatoire des Loyers ou le Ministère du développement durable, qui montre que sur Paris, la hausse des loyers est en moyenne de 10% par an, avec certes une légère baisse de cette augmentation grâce à la Loi Duflot. Que les niveaux du foncier atteignent des niveaux tels qu'il n'y a plus de primo-accédants sur Paris (les acquéreurs actuels sont déjà propriétaires), et que dans certains quartiers tels que le Marais, les écoles et crèches se vident car à partir du 2ème enfant, il devient impossible pour un revenu moyen de supporter les niveaux de loyers pratiqués (plus de 1200 euros pour un studio). La locataire que je suis est donc bien loin d'être favorisée.

[Rédigé par : Vivre le Marais !]

Réponse à "Adrien" : Les copropriétés ne peuvent s'en prendre qu'à ce qui est contraire au règlement de copropriété (dont la révision ne peut se faire qu'à l'unanimité des propriétaires, autant dire que c'est impossible ...)
Il semble que notre article soit clair là-dessus : des locations de résidence principale dans la limite de 4 mois par an sont licites et la copropriété ne peut pas s'y opposer. C'est une tout autre affaire s'il ne s'agit pas d'une résidence principale, c'est ce que nous avons développé dans le but de clarifier les choses ...

[Rédigé par : Adrien]

Une copropriété serait dans l'ILLEGALITE d'interdire les locations saisonnières s'inscrivant dans le cadre de la loi (il s'agit déjà d'une activité encadrée, contrairement à ce qu'on veut faire croire) : résidence principale, location limitée à 120jours par an. Concrètement, même une résolution votée à l'unanimité en Assemblée Générale pour inscription au règlement de copro serait considérée comme nulle et non écrite. Une copro ne peut pas se substituer à la loi !