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21 juillet 2017

Commentaires

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Cher Adrien,

Certes, l’arrêt cité ne concerne pas la location de courte durée de la résidence principale et aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est donc nécessaire, dès lors que l’appartement n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année

Mais revenons à l’essentiel de notre conversation. Un règlement de copropriété peut il interdire ce que la loi autorise ?

Je persiste et signe qu’un règlement de copropriété peut interdire les locations de courtes durées de manière répétée, saisonnières, ou inférieures à Un an à une clientèle de passage qui n’y élit pas son domicile. Cette clause sera analysée par les tribunaux au regard de la « destination de l’immeuble » aux fins de savoir si cette interdiction est oui ou non justifiée. Ces analyses se feront au regard de la destination de chaque immeuble.

J’ai posée de nouveau cette question à 1 juriste de l’ADIL « Agence départementale d'information sur le logement » et à un autre juriste de l’ARC qui m’ont confirmé ce que je viens de vous préciser.

Débat passionnant, qui fera l’objet d’autres discussions selon les « chroniques de Vivre le Marais » sur ce sujet.

John


Cher John,
Mauvaise nouvelle : l’arrêt que vous citez ne peut être convoqué à des fins d’interdiction de la location saisonnière si celle-ci répond aux dispositions de la loi ALUR n°2014-366 car le recours occasionnel à la location meublée de courte durée, dans le cas d'une résidence principale et dans la limite de 4 mois par an ne nécessite pas de changement d’usage. L'argument est fallacieux.
L’arrêt que vous mentionnez concerne un changement d’usage (qui nécessite alors une autorisation préalable de l’administration afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial). Pour bien comprendre ce point, il faut rappeler la littérature en la matière : dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants déclarées en zone « tendue », une autorisation préalable est nécessaire pour obtenir un changement d’usage (si une décision du conseil municipal le prévoit). La municipalité impose alors d’acheter des « droits de commercialité » pour compenser le changement d’usage. En revanche, en dehors de ce périmètre précis, aucune autorisation n’est à solliciter (CE 21 janv. 1998, Manuel, req. N° 125863).
En outre, il faut également rappeler que le Conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (l’art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Le Conseil constitutionnel, très soucieux du droit de propriété, a jugé que cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ».
En d’autres termes : lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (« la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation »), l'autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Ainsi, en ce qui concerne la location de courte durée de la résidence principale, aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est donc nécessaire, dès lors que l’appartement n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année.
L’arrêt que vous citez n’a donc rien à voir avec cette configuration habituelle : d’abord parce qu’il s’agit d’une acquisition de commercialité conclue entre la SCI Saint-Honoré Lodge et la RIVP (convention de cession soumise au versement d’une contribution de 350.000 € autorisée par décision du 22 mai 2014) : dans ce cas, la location saisonnière en question s’attache à un loueur professionnel en meublé (l’arrêt ne concerne en rien la location saisonnière d’une résidence principale), d’autre part, parce qu’il s’agit d’une opération commerciale permise par la restructuration de 7 lots voués exclusivement à la location saisonnière alors que le RCP précise que les lots des trois derniers étages sont en destination bourgeoise exclusive. Or, l’arrêt rappelle simplement que toute autorisation administrative concernant un changement d’usage ne saurait in fine faire l’économie du vote unanime des copropriétaires réunis en AG. Comme dit précédemment, en ce qui concerne la location de courte durée de la résidence principale, aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est nécessaire.
Dans votre cas, retour à la case départ : votre interdiction de la location saisonnière (résidence principale, moins de 4 mois/an) est réputée non écrite car aucun règlement de copropriété ne peut interdire ce que la loi autorise. Apposer une plaque fallacieuse au pied de votre immeuble n’y changera rien. Quant à votre prochaine résolution interdisant l’échange d’appartements, elle aura le même destin que la précédente résolution concernant la location saisonnière. En outre, préciser que l’échange d’appartement ne sera réservé qu’à un couple sans enfant, en plus d’être grotesque, vous expose à un procès en discrimination. La loi et le droit de la copropriété sont là pour défendre de telles atteintes abusives au droit et à la jouissance de propriété.
Adrien

Cher Adrien,

Effectivement une erreur, il s’agit de l’arrêt Cour d'appel de Paris, 15 juin 2016, n° 15/18917
https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2016/R6AB67D3760509DA66B9B
Dans cet arrêt, malgré toutes les autorisations administratives et légales, le juge a examiné le tout au regard du RCP et annulé le changement d’affectation des lots. Cela laisse de belles perspectives quant à la loi qui autorise la location saisonnière pour une durée de 4 mois pour les résidences principales.

Notre copropriété part du principe de tout interdire pour éventuellement négocier après et de poser les jalons pour le futur, le droit est mouvant ainsi que le RCP qui date de 1965. L’article 8 alinéa 2 de la loi de 1965 indique « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Si vous relisez les travaux parlementaires préparatoires à la loi de 1965 vous y trouverez une définition de la destination de l’immeuble, qui n’a pas été reprise intégralement dans le texte définitif.
Il s’agit de « l’ensemble des conditions au vu desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants .
A savoir : les actes ce sont le RCP et ses clauses, les caractères physiques ce sont les caractéristiques propres à l’immeuble et sa situation c’est sa localisation. La dernière notion a été abandonnée.
La destination de l’immeuble est donc au coeur du règlement de copropriété.
Les juges du fond recherche toujours, si les restrictions aux droits des copropriétaires, telles que stipulées par un règlement de copropriété, ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble.
Aussi, si la loi tolère pour les résidences principales une location saisonnière pour 4 mois, c’est sous réserves de ne pas causer de trouble de voisinage et au regard des clauses contenues dans votre RCP.

Vous allez me dire la loi autorise la prostitution vous ne pouvez pas l’interdire pas une clause du RCP, elle sera réputée non écrite. Et pourtant, si la prostitution est tolérée elle est encadrée, limitée et surveillée au regard de la clause du RCPC qui précise que les occupants doivent être de bonne vie et de bonne mœurs ».

L’interdiction des locations saisonnières dans notre RCP sera donc examiné au regard de ce qui a été dit précédemment.
Egalement, J’ai réfléchi au cas du nouvel acquéreur qui viendrait à contester la belle unanimité du RCP. Je compte mettre une affichette au pied de l’immeuble comme les « Stop Pub » mais ce sera « Locations saisonnières interdites ». Informé de telle façon et par le Notaire sur le contenu du RCP et acheter un appartement dans ces conditions avec une absence de rentabilité immédiate par des locations touristiques risque de le dissuader d’investir dans de telles conditions. D’ailleurs, c’est le but recherché et on ne pourra pas dire qu’il n’était pas informé.

Quant à un éventuel procès, pourquoi pas, mettre notre RCP à l’épreuve des juridictions françaises me convient parfaitement.
Sinon, la formule que vous envisager, le « time share » ou « l'échange d'appartements/maisons » peut être une solution, les conséquences ne seraient peut être pas les mêmes. On peut supposer que ces personnes seraient plus responsables, quant aux parties communes d’un immeuble.

Mais vous me donner une idée que je porterai en résolution dans une prochaine AG « un échange d’appartement sur une durée minimale peut être de 15 jours, pour un couple sans enfant, avec le versement d’une caution entre les mains du syndic en cas de dégradation des parties communes ». Ce pourrait être une » belle affaire » pour changer le papier peint de la cage d’escalier qui a un peu vieilli.

Quitte à me répéter, les propositions de « vivre le Marais, de changer le règlement de copropriété vont dans le bons sens et le tout s’analysera avec les notions de « destination de l’immeuble, « d’habitation exclusivement bourgeoise » « De la prédominance de l’immeuble.

En tous les cas, c’est une affaire à suivre….
John


Cher John,
Pouvez-vous vérifier l'arrêt que vous mentionnez : CA Paris, 22 juin 2016, n° 14/08184 ? Il correspond à un problème de répartition de tantièmes, non de location saisonnière.
En outre, quand bien même la révision de votre RCP a été voté à l'unanimité, il ne protège pas un prochain copropriétaire d'attaquer une telle disposition, si celui-ci juge (et je le crois) que cette dernière porte atteinte à ses droits de copropriétaire, un règlement de copropriété ne pouvant interdire ce que la loi autorise. Dans tel cas, une telle clause abusive est réputée non écrite. Il sera en outre possible au copropriétaire décidé à faire respecter ses droits, de demander dommages et intérêts.
Bref. On peut aussi envisager une autre formule qui se développe actuellement, permise par la révolution numérique et tout aussi intéressante pour les co-propriétaires : l'échange d'appartements/maisons. En bref, vous échangez votre appartement contre une autre résidence, partout dans le monde : cette option est très intéressant pour les retraités disposant d'une résidence secondaire à Paris et qui injustement et contrairement à Berlin ne peuvent pas louer leur résidence en saisonnier. Dans ce cas, les supposées nuisances de la location saisonnière seront les mêmes (mais on sait aussi que ça peut très bien se passer) : imagine-t-on désormais réviser le RCP pour interdire aussi l'échange d'appartements ? La belle affaire...
En tous les cas, je vous accorde que c'est un sujet intéressant.
Adrien

Vous avez raison de souligner qu’il serait « faux d’indiquer que toute copropriété peut simplement interdire la location saisonnière. » Cela serait trop facile. Je ne l’ai pas soutenu mais peut être n’ai je pas assez explicité ma position et celle de notre RCP.

L’arrêt que vous citez (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 n°10-15891) est ancien et connu. On le retrouve cité par les chasseurs d’apparts sous l’intitulé : « Comment faire de la location saisonnière même si le règlement de copropriété l’interdit durée 3,49 mn ». (Tout un programme) https://www.youtube.com/watch?v=coY6HOAjv9w

Cet arrêt reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge.
L’arrêt indique :
« Une cour d'appel peut déclarer non écrite la clause d'un règlement de copropriété qui soumet la location meublée de courte durée à l'autorisation discrétionnaire de l'assemblée générale, après avoir relevé que ce règlement autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour l'activité litigieuse, avoir constaté que la restriction aux droits des copropriétaires n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble et souverainement retenu que l'activité de location n'avait provoqué aucune nuisance ».


Cependant, un contre exemple : » CA Paris, 22 juin 2016, n° 14/08184 ».
L’exercice des professions libérales était toléré. Mais, « Les juges de la cour d’appel fondent leurs décisions de non-compatibilité de la location de courte durée au regard du règlement de copropriété sur plusieurs éléments Y ajoutant que la location « dans un petit immeuble comportant neuf copropriétaires, non conçu ou approprié à cet usage, bouleverse l’équilibre institué par le règlement de copropriété entre activités commerciales dans les quatre premiers étages et usage exclusif d’habitation dans les trois derniers étages, avec tolérance de certaines professions libérales très précisément énumérées, ce déséquilibre ayant pour conséquence que les appartements réservés à l’habitation dite «'bourgeoise'» et leurs occupants sont réduits à la portion congrue et que la cohésion et l’homogénéité de la copropriété s’en trouvent bouleversées '; cette situation compromet, notamment, la sécurité et la tranquillité des copropriétaires et occupants, le bon entretien des parties communes, les conditions d’assurance de l’immeuble, les charges de gardiennage'
On ne peut mieux dire.

Aussi, tenant compte de la position des tribunaux et misant pour l’avenir en prenant le contre pied de l’arrêt du 8 juin 2011,( autorisation discrétionnaire de l’AG en contradiction avec le RCP) le règlement de notre copropriété a été refondu en 2015 et remodifié en 2017 afin de définir la clause d’habitation exclusivement bourgeoise et délimiter très précisément la destination de l’immeuble, y ajoutant une clause de prédominance de l’immeuble à destination uniquement d’habitation et interdisant de surcroit, toutes activités libérales, associatives, professionnelles, commerciales, saisonnières… , Bref, j’ai repris les observations des différents arrêts de la cour de cassation, réunissant ainsi les critères demandées par les tribunaux pour interdire toutes locations saisonnières donc commerciales pour 1 nuit, dix jours, 4 mois et au delà.

Et comme précisé, notre copropriété a voté le tout à l’UNANIMITE des copropriétaires qui ne voulaient pas régler la note suite à la détérioration des parties communes par les saisonniers préférant ainsi des locations classiques. Cette position a tout de même de l’Allure. Vous en conviendrez.

Maintenant, la location saisonnière autorisée pour 4 mois pour une résidence principale, serait de plein droit selon « vivre le Marais ». Attendons l’analyse des tribunaux au regard du RCP.

Dans cette attente, les propositions de « Vivre le Marais » Propositions sur les dispositions à prendre au niveau de l’immeuble » font cauchemarder, ceux qui entendent user et jouir librement de leurs parties privatives, vont dans le bon sens. Les Tribunaux analysent l’économie du contrat qu’est un règlement de copropriété et recherchent les faisceaux d’indices et concordants sur les restrictions apportées en l’espèce aux locations de courtes durées. Les décisions judicaires ne sont donc pas immuables.

Réponse à Tikéum75 : on peut certes modifier un RCP mais il faut une décision UNANIME. Si un seul propriétaire veut pratiquer la location saisonnière, il ne votera pas la décision.

Ne vous inquiétez donc pas outre mesure, comme toujours à Paris, nous sommes à la ramasse, et il nous faut 6 à 9 mois de plus pour prendre les mêmes arrêtés que partout dans le monde. Du coup AirBnB sera prochainement interdit chez nous comme ce suceur du parc immobilier l'est à New York, Berlin et Barcelone :)

En attendant, vous pouvez mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG, l'interdiction de la location saisonnière dans votre copropriété. Et si Adrien vient vous dire "mais attention ce n'est pas possible de le faire chez vous car votre RCP mentionne une destination bourgeoise mais non exclusive", rétorquez lui qu'un RCP ça se modifie :)

Il est vrai que, parfois, certains règlements de copropriété stipulent des clauses restrictives au changement d'usage. De la sorte, les activités commerciales et artisanales entraînant des nuisances peuvent être interdits. C’est également dans ce cadre que les règlements de copropriété peuvent faire référence à la destination de l’immeuble, autrement dit à un certain nombre de critères (salubrité, confort, prestations, environnement, etc.) réputés intervenir dans la décision de devenir copropriétaire. Le règlement de copropriété fixe donc naturellement des règles et des limites aux droits des copropriétaires pour préserver les conditions de jouissance.
La clause d'habitation bourgeoise peut indiquer que l'immeuble est seulement destiné à l'habitation. Pour cela il faut remplir un certain nombre de conditions, notamment l’absence de commercialité ou de profession libérale dans l’immeuble.
Il est donc faux d’indiquer que toute copropriété peut simplement interdire la location saisonnière. Il faut pour cela réunir des conditions strictes incluant la destination de l’immeuble et l’absence de commercialités et professions libérales dans l’immeuble. En l’absence de ces caractéristiques, une telle interdiction serait illicite. La Cour de cassation a ainsi estimé que la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas valable, le règlement autorisant par ailleurs expressément l’exercice de professions libérales dans l’immeuble ce qui entraîne des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 n°10-15891). D’autre part, toute éventuelle interdiction de la location saisonnière doit se faire à l’unanimité des copropriétaires (Loi du 10 juillet 1965 : art. 26).
Rappelons enfin que dans le cadre de la location saisonnière d’une résidence principale (la très grande majorité des cas à Paris), location autorisée 120 jours par an, le changement d’usage n’est pas nécessaire. Aussi, aucun règlement de copropriété ne peut, dans ce cadre bien défini (résidence principale, destination de l’immeuble mixte) interdire ce que la loi autorise (Cour de cassation du mercredi 8 juin 2011 N° de pourvoi : 10-15891). Si tel était le cas, une telle disposition serait considérée comme non-écrite.
Adrien

Très bonne initiative de cette association d'habitants.

Le phénomène prend de l'ampleur et ne cesse de se transformer : maintenant, les marchands de sommeil touristique passent directement par de l'annonce commerciale sur Google Maps, avec numéros de téléphone à l'étranger et, bien sûr, aucune mention du numéro d'immeuble. On peut vraiment s'interroger sur la légalité de tout cela vis-à-vis des copropriétés (locataires et propriétaires) et des impôts et taxes (imposition en bénéfices industriels et commerciaux, taxe de séjour, taxe d'habitation).

Un autre exemple qui est le stade ultime de l'airbnbisation du 3ème et 4ème: le 26, rue des Gravilliers, un immeuble entier, à l'apparence anodine, devenu aparthotel.

Serait-il envisageable que "Vivre le Marais" se concertent avec d'autres associations d'habitants pour transmettre à la Mairie de Paris (et aux maires d'arrondissements) les sérieuses inquiétudes des habitants ?

Bonjour,

Mais non vous ne rêvez pas, réveillez vous.

Changer le règlement de copropriété afin de restreindre ce que la loi autorise, pour le moment, (par des quotas, règles de vie de l'immeuble pour responsabiliser les touristes...) bien sur est une excellente idée car la loi est toujours sujette à interprétation par les magistrats qui tiennent compte des dispositions contenues dans le règlement de copropriété, encadrant les locations saisonnières.

Il faut rappeler que le conseil constitutionnel s'est prononcé uniquement sur les dispositions d'un PV d'AG et non sur le contenu d'un règlement de copropriété.

Ensuite, le Conseil constitutionnel ne se prononce pas, car il n’avait pas à le faire, sur la validité d’une restriction générale par le règlement de copropriété à la liberté d’utilisation des lots en matière de meublés de tourisme.
Il ne faut pas oublier, d’ailleurs, que même s’il constitue la charte de l’immeuble, le règlement de copropriété est un texte contractuel et non une loi soumise au contrôle du Conseil constitutionnel.
Le conseil Constitutionnel reste donc muet sur la possibilité, pour le règlement, de limiter voire d’interdire par une clause du règlement, l’utilisation des biens en copropriété à titre de meublés de tourisme, tout comme, sur l’interprétation de la clause d’habitation bourgeoise.

Les tribunaux n’ont manifestement pas été dissuadés de durcir leur interprétation par la décision du Conseil constitutionnel puisque la question posée au juge judiciaire n’est jamais celle du défaut d’autorisation du syndicat de copropriétaire mais celle de la compatibilité des meublés de tourisme avec la destination d’habitation.

Heureusement le règlement de copropriété n’est pas à jeter à la poubelle et en ce sens, il est interdit même pour 4 mois toutes locations saisonnière dans notre RCP. Cette décision a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble.

john

" Définir un quota au sein des copropriétés pour limiter le nombre de logements offerts à la location touristique" : on croit rêver. En ce qui concerne la location touristique de la résidence principale, la loi autorise purement et simplement la location du logement sur 4 mois. Aucun quota au sein des copropriétés ne peut être toléré. Quant à l'idée de soumettre l'autorisation des dites locations (je ne parle pas du changement d'usage) au bon vouloir des copropriétés, on sait que cette disposition a été censuré. La loi ALUR prévoyait initialement que lorsque le local dépendait d’une copropriété, l’autorisation préalable de changement d’usage devait également être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de tous les copropriétaires. Cette disposition a été purement et simplement invalidée par le Conseil Constitutionnel considérant qu’elle aurait permis à l’assemblée des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de chaque copropriétaire.
Enfin, il serait tout à fait opportun d'autoriser la location saisonnière des (premières) résidences secondaires, comme à Berlin car leur location ne prive pas le parc locatif de logement à titre de résidence principale, principale motivation de la restriction posée par la loi ALUR !

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